不動産投資の裏を徹底検証
〜不動産投資の基本〜

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不動産投資の考察
不動産投資(マイホーム購入を含む)について徹底的に検証します
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不動産投資とは??
不動産投資と聞くと、マンション経営などを思い浮かべる方も多いでしょうけど、ここでは、広義に、「不動産を購入する事」を基本に話を進めていきます。
ですから、自分でマイホームを購入する場合も広義に不動産投資として話を進めていきます。

このページでは、自分が住むためのマイホーム。他人に貸すアパート経営など広義に渡って不動産投資は本当に必要なのかについて徹底的に検証していきます。

不動産とは民法においてしっかりとした規定がされており、「土地およびその定着物」となっています。余談ですが、自動車も不動産として扱われますが、ここでは自動車については話から除外します。


不動産の特徴
まず不動産の資産としての特徴を、株式や債券、金などの資産と比較して考えてみます。

第一に、劣化資産と非劣化資産の組み合わせというところに特徴があります。

土地は、その時々により時価としての価格変化による価値の上げ下げはありますが、通常劣化はしません。逆に、その上物(建物)は時間の経過と共に価値が下がっていきます。


第二に、競合性が挙げられます。

例えば、AさんとBさんが持つ電通の株は購入した時期が違い購入価額が異なっていても本質的には、それぞれの1株は同じ性質を持っています。しかし、不動産の場合、同じ地区の不動産でも本質的に異なります。つまり、Aさんの所有する不動産はこの世に二つと存在しないものなのです。Aさんが持つ不動産と全く同じ不動産がBさんが持つにはAさんから買い取る以外に手に入れることができません。そのため、不動産は多様性を持っているのです。

第三に、見える資産という特徴があります。

不動産の特徴として、不動産の保有が名誉欲・所有欲を満足させるというものがあります。現金や債券・株式などをいくら保有していようがそれを四六時中見せびらかしているわけにはいきません。しかし、不動産の場合、豪邸を建てることで他人に見せびらかしたりすることが四六時中できます。このような恍惚感(?)を与えてくれる資産は不動産以外にはあまりありません。

以上が、不動産の資産としての特徴があります。


日本では、人生の目標として「マイホームを建てること」とされている方もいらっしゃるようですが、それではなぜ、そのようになってしまうのか?ということを経済的に検証していきます。


不動産投資を勧める理由:地価の上昇(土地神話とその信奉者達)
土地神話という話はご存知の方が多いでしょう。この話は既に崩壊しており、過去形なのですが、「日本の地価は永久に上がり続ける。」という一種のマインドコントロールにようなものでした。実際は崩壊してしまいましたが、当時の地価は、東京23区の土地価格で、アメリカ全土を買収する事ができるほどでした。普通に考えるとおかしい事ですが、「日本は土地が狭く人口が多く、増加している。」という馬鹿みたいな理由でそれが支えられていました。

もし、この仮定が正しいとするならば借金を行ってでも不動産投資はやるべきです。

しかし、この神話は崩壊してしまったわけですから、地価の上昇という理由は不動産投資を正当化する根拠とはなりません。むしろ、現在では下げ止まりを見せつつあるとは言え、どちらかというと一部の地域を除き下げ圧力の方が大きいです。また、少子化が進展する中で、いずれ日本の人口は減少するのですから土地需要は減少すると考えられます。


バランスシートで見る不動産と有価証券の違い:どっちがお得??
ここで、あなたが4000万円の宝くじに当たったと仮定して話を進めていきます。

では、4000万円を持っている時、あなたは家を買いますか?賃貸生活を続けますか?また、どちらがお得だと思いますか?

家を買ったほうがいいよ。という方が主張する理由は大体こうです。「家を購入すれば家が資産として残る。さらに、家賃の支払いをする必要もない。でも、賃貸生活を続けた場合、毎月家賃を支払わなければならず資産として何も残らない。」不動産のセールスマンなどの常套句でもあります。

では、本当にこの主張は正しいのでしょうか?バランスシートという観点から検証します。


持ち家の場合 Aさん 賃貸生活の場合 Bさん
借方 貸方
不動産 4000万円 資本 4000万円
借方 貸方
現金 4000万円 資本 4000万円

上を見てもらえば明らかですが、バランスシートという面では、持ち家の場合も賃貸生活の場合も全く同じです。違いは、持ち家の場合、資産(借方)は固定資産。つまりストックの資産で、賃貸の場合は流動資産。つまりフローの資産であるというだけです。

このバランスシートにおける優劣は、それぞれの資産(借方)が将来生み出すキャッシュによってのみつける事ができます。仮に、賃貸生活を送る場合、その現金を有価証券(株式や債券)で運用したとした場合、それぞれの優劣は運用益に依存します。
しかし、賃貸生活の場合、「家賃」を支払わなくてはなりません。逆に、持ち家の場合は家賃を支払う必要がありません。仮に、家賃を4000万円の5%、年間200万円とすると、賃貸生活を送った場合、20年後には資産4000万円はなくなってしまいます。この点では、持ち家を所有するほうが圧倒的に有利です。

ですが、ちょっと考えると、この理屈は正しくありません。持ち家の場合、家賃200万円は自分に払っている事になるのです。もう少し、わかりやすいように言うと、Aさんは自分が保有する不動産から年間5%の運用益を得ている。そして、その運用益を家賃として大家である自分に支払っている。と考える事ができるのです。
Bさんは家賃200万円を自分ではない大家に支払う必要がありますが、現金4000万円を運用することができるのです。仮に、運用益が5%だとしたら、Bさんは200万円の運用益を有価証券から得る事ができ、その運用益を赤の他人である大家に支払うという事になるのです。

家賃を自分に支払うのと、他人に支払うのでは大きな違いが有るように感じますが、経済的に両者は全く同じです。



バランスシートで見る不動産と有価証券の違い:不動産のコスト
先ほど、Aさんの不動産から得られる運用益は5%(不変)であるとしました。しかし、Bさんの場合、この超低金利時代に5%の運用益をあげることは至難です。(逆に、5%以上の運用益をあげられれば、Aさんよりも有利ですが)

このような現状を加味すれば、常に5%の帰属運用益を得られる不動産の方が有利じゃないの?という反論をされるかもしれません。

ですが、不動産には保有コストが必要となることを忘れてはいけません。
代表的な保有コストとして、

・建物の減価償却費(建物の劣化分を補修する為の費用)
固定資産税
地価税(現在は、停止中)
・諸管理費

などが挙げられます。株式などが保有しているだけでは費用が掛からないのとは対照的です。
これらの保有コストを年間2%と仮定すると、Aさんは毎年の運用益5%から2%を差し引いた3%しかえられないことになります。つまり、Bさんは年間3%以上の運用益をあげることができればいいのです。

また、取引費用も忘れてはいけません。
概算ですが、不動産の場合購入時に購入価格の6%程度が必要になります。対して株式の場合約0,1%程度ですから、取引費用は不動産の方が60倍も高い事になります。この取得費用は240万円は年間運用益を押し下げます。

もう一つ、売却の際の課税も忘れてはいけません。株式などの場合、売却の際のキャピタルゲイン(値上がり益)課税は10%ですが、土地の場合は26%〜52%です。この差は非常に大きいでしょう。


最後に、新居も一日住めば中古となる事も大きなコストがあります。建物の耐用年数(住める年数)を30年。建物の価格を1200万円とした場合、毎年40万円の価値減少が、先ほどの保有コスト(減価償却費)として、挙げましたが、日本の場合、新築物件を購入した場合、一日でも住めば、価値が約10%ほど減少する。という現象があるのです。




以上のように、保有コスト、取引コスト、売却コスト、資産の減耗などすべてにわたって株式など有価証券と比較してはるかにコストが高い事がわかります。
つまり、不動産投資のメリットを主張するのであれば、これらのコストを上回るだけの利益(土地の値上がり益+インカムゲイン)を得る必要があります。逆を言えば土地の値上がりと運用益が無ければ不動産投資のメリットはないことになります。


借金をしてでも家を買う!(レバレッジの長所と短所)
これまでは、わかりやすいようにニコニコ現金払いで家を購入する事を前提としてきましたが、実際ほとんどの場合は頭金でローンを組んで購入するというパターンがほとんどだと思います。そこで、借金を前提に営業マンのトークの裏を暴いていきます。

頭金1000万円で残り3000万円をローンを組んで購入するAさんと、1000万円を株式で運用するBさんについてもう一度、バランスシートを用いて考えて見ましょう。
持ち家の場合 Aさん 賃貸生活の場合 Bさん
借方 貸方
不動産 4000万円 借金 3000万円
資本 1000万円
借方 貸方
有価証券 1000万円 資本 1000万円


前回は、バランスシート上、AさんもBさんも全く違いが無いといいましたが、今回はぜんぜん違います。AさんとBさんのバランスシートの違いは借金をしているかしていないか。という点になります。
不動産のセールスマンは、「こんなに低金利なんだから、借金をして金利を払っても、今の家賃で十分に支払えますよ。」というでしょう。しかし、これには資産運用にレバレッジ(梃子)をきかせているに過ぎないのです。

レバレッジというのは聞きなれない言葉かもしれませんので、少し説明を加えます。

例えば、100万円で資産を運用した場合、5%の値上がりで5万円の利益を得ます。
次に、100万円+900万円の借り入れで資産を運用した場合、5%の値上がりで50万円の利益を得る事ができます。
このように、資産に借金を加えて資産を運用する事で資産に「テコ」をきかせることができるのです。上の場合は利益を得る事ができましたが、逆に、5%の値下がりの場合、前者は5万円の損で済みますが、後者の場合は50万円も損をしてしまします。このように、レバレッジをきかせるというのは、ハイリスク・ハイリターンの代表的な資産運用方法です。



話が少し脱線してしまいました。話を不動産投資に戻した場合、ローンを組んだAさんは必然的にリスクが高まります。(逆に、リターンも増えますが。)Aさんの場合、自己資本の4倍の資産運用をしているわけですから、不動産の価格が5%減少する事によって、自己資本は200万円も減少してしまうことになるのです。対して、Bさんの場合は有価証券のの価値が5%下落しても50万円の損失ですみます。

住宅ローンを組む場合は、このような、超ハイリスク商品を購入する。という事を肝に銘じておく必要があることを十分に認識しておいてください。

おすすめ情報サイト
福岡の不動産投資ガイド
不動産を買うのであればしっかりとした「投資」として考えていくべきです。福岡の不動産投資ガイドは、不動産投資の基本から、福岡という都市でのアパート投資、マンション投資を考えていくサイトです。

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やっぱりほしいマイホーム。ローンを組むなら少しでも安い金利で借りるのが鉄則です。わずかの違いでも高額融資となる住宅ローンでは大きな差につながります。



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